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Se l’assemblea di condominio non ha approvato né il bilancio consuntivo dell’anno scorso, né il bilancio preventivo, l’amministratore può incaricare l’avvocato di inviare ai proprietari morosi solleciti di pagamento delle quote relative ai bilanci non approvati, con consistente aggravio per “spese legali, competenze e interessi”, e minaccire di procedere in tribunale per il recupero del credito? In particolare senza alcun bilancio approvato, come farebbe il giudice ad emettere decreto ingiuntivo? L’approvazione del bilancio preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministrazione rientrano tra i compiti dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni (a meno che non vengano impugnate tempestivamente per pretesi vizi che ne causino l’annullabilità), sono obbligatorie per tutti i condomini. Con la conseguenza che il condominio dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata.

Invero, tali delibere costituiscono titoli di credito del condominio e da sole provano l’esistenza del credito, legittimando la concessione del decreto ingiuntivo.

Pertanto, in caso di mancata approvazione sia del rendiconto che del preventivo, l’amministratore deve rielaborare il documento secondo le indicazioni dell’assemblea e ripresentarlo alla stessa.

Ove quest’ultima non approvi il rendiconto e/o il preventivo o sorga contrasto tra l’amministratore e i codomini, questi ultimi possono attivarsi e indire un’assembleastraordinaria quanto ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Se anche questo passo dovesse rilevarsi insufficiente i condomini potrebbero rivolgersi al giudice, attraverso un avvocato, al fine di riportare alla normalità la gestione economica condominiale.

Qualora poi dovessero emergere gravi irregolarità finanziarie, può essere richiesta la revoca dell’amministratore.

L’amministratore, a seguito della mancata approvazione del rendiconto e del preventivo può solo far fronte a situazione di necessità ed urgenza.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, l’amministratore non può far inviare – tramite un legale – alcuna diffida di sollecito pagamento né tanto meno è legittimato a minacciare di procedere giudizialmente per il recupero del credito, in quanto non ha alcun titolo – nello specifico, le delibere di approvazione del rendiconto e del preventivo – sul quale fondare la propria richiesta.

Nick Di Meola 

Assegnatario Alloggio ERP del Comune di Pescara – Via Caduti per Servizio 23

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